中國首批公募REITs已經(jīng)于6月21日正式上市交易。REITs這種在海外已經(jīng)上市多年的金融工具引入中國，為潛在萬億元級的一類新資產(chǎn)類別拉開序幕，為盤活存量資產(chǎn)提供解決方案，也將有助于支持金融服務實體經(jīng)濟、為投資者提供更多元的資產(chǎn)配置選擇。下面我們就來深入了解這種新型投資方式帶給投資者的新機遇。

　　1.什么是REITs？

　　REITs（Real Estate Investment Trust）指“不動產(chǎn)投資信托基金”，公募REITs的本質(zhì)，就是“基礎設施資產(chǎn)的上市”，對于原資產(chǎn)持有者來說，是一種直接融資方式，將資產(chǎn)出售的同時，仍能一定程度上保留項目的運營管理職責（作為外部管理機構，協(xié)助公募基金管理人），并持有部分公募REITs份額；對于投資者來說，公募REITs是一種具有穩(wěn)定現(xiàn)金分紅的、風險收益介于股債之間的投資品種，同時也是除了買房外，能真正參與基礎設施投資、享受我國基礎設施資產(chǎn)增值紅利的機會。

　　我國的基礎設施公募REITs采用“公募基金+資產(chǎn)支持專項計劃”的整體構架。首批公募REITs覆蓋了基礎設施的四大領域：收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、垃圾污水處理、倉儲物流。其中，倉儲物流和產(chǎn)業(yè)園REITs買下的是相應項目的產(chǎn)權，收益來源包括物業(yè)的租金收入以及底層資產(chǎn)潛在的價值上升空間；而高速公路、市政環(huán)保等項目則是買下了對應項目的特許經(jīng)營權，經(jīng)營權類資產(chǎn)在收費期屆滿后需歸還政府，資產(chǎn)價值到期歸零，每年的資產(chǎn)價值以現(xiàn)金方式返還給投資者。

　　2.REITs的特點有哪些？

　　（1）股性和債性兼具。中國REITs的收益風險特征因產(chǎn)品而異，從項目性質(zhì)上，特許經(jīng)營權REITs分紅相對更加穩(wěn)定，或體現(xiàn)出更強債性，而產(chǎn)權REITs分紅相對較低，資產(chǎn)增值潛力更強，或?qū)Ⅲw現(xiàn)出更強股性。

　　（2）發(fā)展前景廣闊。①市場空間廣闊：根據(jù)中金研究部匡算，符合REITs發(fā)行條件的各類基礎設施資產(chǎn)合計約35萬億元。考慮未來或?qū)U容更多資產(chǎn)類別。②投資者配置空間巨大：中國居民正在進入金融資產(chǎn)配置加速的拐點，中國REITs相對穩(wěn)定的分紅率和資產(chǎn)增長，未來將得到以養(yǎng)老金、銀行理財、FOF為代表的機構投資者的重視。

　　3.如何挑選REITs進行資產(chǎn)配置？

　　可以從發(fā)起人、底層資產(chǎn)和基金管理人三方面出發(fā)，判斷公募REITs的投資價值。

　　首先，要選擇實力強勁、知名度較高的發(fā)起人，從源頭上保障項目質(zhì)量和現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

　　其次，項目方面，可以優(yōu)先選擇具有區(qū)位優(yōu)勢、現(xiàn)金流穩(wěn)定的資產(chǎn)，例如具有產(chǎn)業(yè)集聚效應的產(chǎn)業(yè)園區(qū)等；也可以進行實地考察、獲取一手信息。投資者也要關注項目的可擴募資源是否豐富，公募REITs上市后，可以通過不斷購入新的底層資產(chǎn)，增強基金的收益與想象空間。

　　最后，基金管理人方面，優(yōu)先選擇股東背景雄厚、集團聯(lián)動優(yōu)勢顯著的基金公司，這樣可以全方位對底層資產(chǎn)進行管理和支持，更好的履行基金公司主動管理職責。